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05.10.2015
Strategie

Mikro-Wohnen – Zukunftswohnen als neue Assetklasse

Möbliertes Mieten, Boarding-Häuser und Serviced-Apartments, so beschreibt es die Frankfurter Allgemeine kürzlich, werden für das temporäre Wohnen zukünftig die zielgruppengerechten Angebote bilden, die heute in den wachsenden urbanen Räumen nachgefragt werden. Dafür gibt es auf den Immobilienmärkten der dynamisch wachsenden Ballungsräume bereits einen festen Begriff: das Mikro-Wohnen oder die Mikro-Apartments.
IT&I Magazin Nr. 21 - "Mikro-Wohnen – Zukunftswohnen als neue Assetklasse"

Das zeitgemäße Wohnkonzept


Wohnraum in Citylagen wird immer knapper, gleichzeitig suchen immer mehr Menschen nach einer urbanen und doch aufs Wesentliche reduzierten Lebensform: Kleine Wohnungen, funktional und hochwertig eingerichtet, zentral gelegen. Diese smarten Wohneinheiten sind der ideale Ausgangspunkt für ein aktives Leben am Puls der Zeit. Wer so wohnt, schätzt kurze Wege, eine intakte Infrastruktur, gute Verkehrsanbindungen und einen schnellen Zugriff auf eine Vielzahl urbaner Freizeitangebote.  


Die flächenoptimierten Kleinstwohnungen mit einem Wohn-Schlaf-Zimmer, Duschbad und Kochgelegenheit sind in der Regel 20 bis 25 Quadratmeter groß. Sie umfassen also weniger Leerflächen, wie zum Beispiel Flure, bzw. Wohnküchen statt getrennter Wohnzimmer und Küchen. Sie verfügen über WLAN und eine gute Verkehrsanbindung. Je nach Mieterstruktur ergänzen Gemeinschaftsflächen oder Serviceangebote die Wohnanlagen. Ihre funktionale Zuordnung ist so optimiert, dass das Lebensgefühl in einer pulsierenden Großstadt und die Belastung der Gesamtmiete sich nicht ausschließen und letztendlich bezahlbar bleiben.  


Es gab immer schon kleine Wohnungen oder Miniwohnungen, nur ihre Ausstattung war nicht hochwertig und sie waren auch nicht in einem kommunikationsfreundlichen Umfeld eingebettet - das steht heute im Mittelpunkt. Man kocht nicht alleine in dem Mikro-Apartment, sondern in der Erlebnisküche der Gemeinschaftsanlage. Alternativ besucht man die vielen Restaurants und Bistros in der Umgebung, wo man auch selbstverständlich die Freunde und Kollegen trifft - nicht im gemieteten Apartment.  


Vielseitige Möglichkeiten einer urbanen Revitalisierung   


So werden Mieter geworben, mit eben diesem Umfeld, mit dem bezahlbaren großstädtischen Flair, der modernen Möblierung, platzsparende Interieur-Lösungen und den umweltfreundlichen Materialien, die bei der Errichtung der Mikro-Apartments eingesetzt werden. Investoren bauen Mikro-Apartments eben nicht an der Peripherie, sondern mittendrin in dem urbanen Geschehen. Weil es dort kaum bezahlbare Grundstücksflächen gibt, revitalisieren sie Altbauten, Büroimmobilien, Kasernen, die sich in zentraler Lage für diesen Zweck anbieten. So werden ein ehem. Bürogebäude (Baujahr 1972 in Frankfurt), eine bisherige Versicherungszentrale in Nürnberg und ein altes Verwaltungsgebäude des Bahnbetriebes der DDR in Berlin zu Mikro-Wohnungen umgerüstet - in Berlin sind es allein 438 Einheiten. Das sind Beispiele von Konversionsmaßnahmen, die alle Voraussetzungen dieses Wohnsegments erfüllen.  


In Berlin wurde darüber hinaus ein weiteres ungewöhnliches Konzept realisiert. Aus dem internationalen Handel sind sie nicht wegzudenken: Schiffscontainer rund 12 Meter lang und 2,40 m breit und hoch. Etwa 410 solcher Container werden innerstädtisch auf einem Brachgelände aufgestellt, vier Stockwerke hoch gestapelt, wovon 310 Container als hochmoderne Wohnungen angeboten werden. In die weiteren 100 Container ziehen Verwaltung und Haustechnik ein. Der langlebige Stahl der Schiffscontainer benötigt keinen Fassadenanstrich und ist vor Korrosion geschützt. Ergänzend dazu, das Urban Gardening: in Holzkübel werden Gemüse gepflanzt, das die Bewohner ernten können, gleichzeitig wird mit dieser Vegetation das Umfeld aufgelockert.

Olympisches Dorf (München 1972) – Vermietung als Studentenapartments
Abbildung 1: Olympisches Dorf (München 1972) – Heute werden die Bungalows im Süden vom Studentenwerk München als Studentenapartments vermietet.

Smart-Home und Smartphone  


Bei all diesen Beispielen wird nicht nur der Wohnnutzen in den Vordergrund gestellt, sondern das Lebensgefühl der zukünftigen Bewohner. Deshalb steht überall der ökologische Ausbau im Vordergrund, wie die hochwertig gedämmte Gebäudehülle oder der energiesparende Einsatz der Haustechnik. Hinzu kommt der Einsatz der Smart Technologie, die natürlich nicht die spielerische Vielfalt haben kann, wie bei dem Schlagwort „das intelligente Haus“, wo Haustechnik und Haushaltsgeräte wie Lampen, Rollläden, Heizung, Kühlschrank, Waschmaschine usw. miteinander vernetzt sind und vom Smartphone bedient werden können. Bei den Mikro-Apartments macht es vermutlich nur einen Sinn, wenn mit dem Summton der Weckfunktion des Handys sich die Kaffeemaschine einschaltet und die Heizung im Bad hochgefahren wird.  


Mikro-Apartments als erfolgreiches Investment für Anleger  


Die Voraussetzungen, wie Lage und Nachfrage, stimmen. Das Mikro-Apartments-Konzept gewinnt als Investment in Immobilien aus der Renditebetrachtung an Bedeutung, weil konkurrierende Kapitalanlagen, mal abgesehen vom Aktienmarkt, eher volatil und weniger ertragsstark sind als vor der Finanzkrise 2008/2009. Die günstigen Zinsen für die Finanzierung von Immobilieninvestitionen unterstützen diese Entwicklung. Immobilieninvestments werden zunehmend nach dem Rendite-Risiko-Profil bewertet, welches über die Nutzungsarten der Immobilien, ihr Branchenfokus, der Standort, die jeweiligen Mieter und die Laufzeitstrukturen der Mietverträge minimiert werden kann. Wenn diese Faktoren stimmen, bleiben diese Investitionen attraktiv. Gerade deshalb entstehen immer neue Assetklassen für Immobilieninvestments. Das sind besondere Spezialimmobilien, die für präzise definierte Nutzungen vorgesehen sind.   Einige Beispiele aus anderen Branchen hierzu:


  1. Die Verbraucher nutzen E-Commerce und den Online-Handel und umgehen damit den klassischen Einzelhandel. Damit entstehen anstelle von Einzelhandelsimmobilien Logistik- und Verteilzentren, die die bestellte Ware unverzüglich an den bestellenden Verbraucher überall zustellen. Das Investment von Logistikimmobilien wird auch von der zunehmenden internationalen Arbeitsteilung von Komponenten des Produktionsprozesses beeinflusst, die ebenfalls gelagert und verteilt werden  müssen.
  2. Preiswerte Hotels, die nach einem Baukastensystem errichtet werden, technische Normen und Ausstattung nach streng einheitlichen Kriterien, die zu deutlich niedrigeren Übernachtungspreisen führen und damit die Mobilität der Menschen, sei es beruflich oder freizeitbedingt, befördern und damit einen Run auf die Assetklasse Budget-Hotels auslösen.  

Informationstechnologie und Immobilien (IT&I) Ausgabe Nr. 25 / Oktober 2017

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Ähnlich wird das temporäre Wohnen den Bedarf des Marktes beeinflussen. Es wird ein Nachholbedarf von zielgruppengerechten Angeboten geben. Dazu zählen bereits jetzt u. a. die Studentenapartments. In dynamischen Ballungsräumen investieren insbesondere private Investoren und geschlossene Fonds in das Segment der Mikro-Apartments.
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