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19.02.2020
PROMOS aktuell
Berliner Mietendeckel – Komme, was wolle!
Der Mietendeckel ist Realität. Zumindest vorerst. In Berlin. Und in den kommenden neun Monaten auch nur als ein Mietenstopp, noch nicht als Mietobergrenze. Auch nach dem Erlass des Gesetzes herrscht weiterhin breite Unsicherheit, z. B. darüber, ob der Mietendeckel tatsächlich Bestand haben wird. Einige der Fragezeichen räumen wir heute aus, in dem wir über die technische Umsetzbarkeit der neuen Anforderungen in SAP® informieren.
Noch ist unklar, ob das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung, besser bekannt als Berliner Mietendeckel, bei einer möglichen Klage vor Gericht Bestand haben wird. Nichtsdestotrotz müssen Berliner Wohnungsunternehmen nun besser heut als morgen die Weichen für eine Umsetzung der Regelungen stellen. PROMOS hat für die einzelnen Anforderungen aus dem Gesetz Lösungsansätze erarbeitet, die als Grundlage für eine individuelle Realisierung beim Kunden dienen können.
Mieten zurücksetzen: Alles auf Stichtag
Mit Inkrafttreten des Gesetzes müssen bestehende Mieten[1] auf die zum Stichtag des 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Höhe für fünf Jahre festgesetzt werden. Daraus ergibt sich die technische Anforderung, alle Mieten, die aktuell höher sind, zurückzusetzen. Hierzu kann in SAP® eine neue Kondition „Grundmiete“ mit dem Stand des Stichtages angelegt werden. Anhand dieser können Auswertungen durchgeführt werden, z. B. an welcher Stelle existiert ein Delta und wie hoch ist dieses, und gleichzeitig ist sie der Ausgangspunkt für die Korrektur der Miete.
Informieren und kürzen: Mietobergrenzen einhalten
Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes wird die zweite Stufe des Mietendeckels wirksam. Entsprechend einer nach Alter und Lage des Wohnhauses gegliederten Tabelle, existieren feste Höchstgrenzen für die Nettokaltmiete. Übersteigt die aktuell vereinbarte Miete diese Grenzen um mehr als 20 Prozent, muss sie auf den Grenzwert gekürzt werden. Zudem muss der Vermieter bereits spätestens zwei Monate nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes den Mieter über die Mietobergrenze für seine Wohnung informieren.
Hierzu sollten zunächst die Mietobergrenzen als Mietspiegel „Mietendeckel“ entsprechend der vom Gesetzgeber vorgegebenen Kriterien ermittelt und in SAP® abgebildet werden. Der Gesetzgeber sieht eine Erhöhung der Maximalmiete vor, sollte das Mietobjekt über eine gehobene Ausstattung verfügen. Dies ist der Fall, sobald drei von fünf festgelegten Kriterien erfüllt sind. Diese Kriterien müssen als Ausstattungsmerkmale in SAP® gepflegt werden, was über das Massenpflegetool möglich ist. Eine zusätzliche Programmierung ermittelt daraus die Obergrenze für die jeweiligen Mietobjekte und hinterlegt sie dort als statistische Konditionen. Dies bildet zum einen die Basis für spätere Absenkungen und dient zum anderen als Ausgangspunkt für die Erfüllung der Informationspflicht gegenüber dem Mieter.
- Ausnahmen bestehen gemäß der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen nur für Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Sozialwohnungen), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauwohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden oder die aus ehemals dauerhaft unbewohnbaren und unbewohnten Wohnraum, mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand, für Wohnzwecke wiederhergestellt wurden.
- Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin
Die Tabelle[2] gibt Auskunft über die festgelegten Mietpreisobergrenzen.
Vorbereitet für alle Fälle
Das von PROMOS erarbeitete Konzept zur Realisierung der Vorgaben aus dem neuen Berliner Mietendeckel ist offen für kundenindividuelle Anpassungen. Gleichzeitig sind die Lösungsvorschläge so gestaltet, dass sie die vorhandenen Stammdaten nur im Bedarfsfall berühren. Auf diese Weise können bei einem richterlichen Unwirksam-Werden des Gesetzes die vorgenommenen Änderungen im SAP® System einfacher rückgängig gemacht werden. Sie haben Fragen oder wünschen sich eine individuelle Beratung? Dann kontaktieren Sie uns gern!
