Mietpreisbremse – Erfolg komm raus, du bist umzingelt

Drei Monate nach der Einführung in Berlin geben wir ein erstes Zwischenfazit.

Großzügige Altbauwohnung in Berlin Prenzlauer Berg, 80 Quadratmeter, ruhig gelegen – Klingt perfekt? Meist nur so lang, bis Sie einen Blick auf den Preis geworfen haben. Nettokaltmieten von 1.600 Euro und mehr zahlten Mieter zuletzt für ihre Traumwohnung in begehrten Berliner Szenevierteln. Aber das war bei weitem nicht schon immer so. Allein in den vergangenen anderthalb Jahren sind die Angebotsmieten in Berlin durchschnittlich 0,3 Prozent je Monat gestiegen.[1] Dieses Bild spiegelt sich in verschiedenen Ballungsräumen und Großstädten Deutschlands, wie z. B. München, Stuttgart oder Frankfurt, wider. Mit dem Ziel, dieser Entwicklung entgegenzuwirken, wurde im März dieses Jahres das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs verabschiedet, im Volksmund auch als Mietpreisbremse bekannt. Demnach darf der Mietpreis bei neuen Verträgen nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Mietpreisbremse in Zahlen

Als erstes Bundesland führte Berlin am 01. Juni 2015 die Mietpreisbremse ein. Doch wie sieht es nun dreieinhalb Monate später aus? Auf den ersten Blick stehen die Erfolgsleuchten auf grün! Erstmals seit 2009 sanken die Angebotsmieten (Median) im Juni um 3,1 Prozent auf 8,53 Euro je Quadratmeter. Auch im Juli setzte sich der positive Trend fort: Immobilienscout24 verzeichnete einen nochmaligen leichten Rückgang auf 8,46 Euro je Quadratmeter. Ähnliches spielt sich in Hamburg ab, wo die Mietpreisbremse seit 01. Juli Anwendung findet. Hier sank die Angebotsmiete im Juli um 3,44 Prozent.[2] Trotz alledem sind Experten unzufrieden, denn normalerweise hätten die Angebotspreise bei einer lückenlosen Anwendung noch weitaus stärker fallen müssen.[3] Hinzukommt, dass der in Berlin und Hamburg zu verzeichnende Trend nicht in allen Regionen mit Mietpreisbremse zu beobachten ist. So ergaben beispielsweise stichprobenhafte Auswertungen einiger Städte in Nordrhein-Westfalen des Monats Juli keine Hinweise auf mögliche Auswirkungen.[4]

Es ist noch kein Meister vom Himmel gefallen

Wo liegen nun die Gründe dafür, dass die Mietpreisbremse noch nicht ihre volle Wirkung entfalten kann? Wie schon ein altes Sprichwort sagt: Wo kein Kläger, da kein Richter. Laut Berliner Mietverein (BMV) würden nur die wenigsten Mieter überprüfen, ob sie zu viel zahlen. Zum einen möchten sie nicht nach gewonnenem Kampf um die heiß begehrte Wohnung das Verhältnis zum Vermieter schädigen. Zum anderen ist der Mieter aufgrund fehlender Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete, eventuell durchgeführten Modernisierungen oder zuvor verlangte Mieten in der Regel gar nicht in der Lage, über die Rechtmäßigkeit der geforderten Miethöhe zu urteilen. An dieser Stelle wird von einigen eine Nachbesserung des Gesetzes in Form einer Informationspflicht für den Vermieter gefordert. Ein weiterer Grund ist aus Sicht des Deutschen Mieterbunds, dass sich der Vermieter mit einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse nicht zwangsläufig strafbar macht. Der Vermieter muss bei einer Beschwerde durch den Mieter den zu viel verlangten Betrag zurückzahlen, erhält jedoch kein Bußgeld. Insgesamt bestehen somit kleine Lücken, welche die Umsetzung der Mietpreisbremse erschweren.

Ebenfalls auf dem Prüfstand: Das Bestellerprinzip

Mit der Mietpreisbremse wurde im März 2015 auch das sogenannte Bestellerprinzip verabschiedet, welches zum 01. Juni für ganz Deutschland in Kraft trat. Es gilt nun: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch! Was in den Ohren des Mieters zunächst gut klingt, da für ihn nun die in der Vergangenheit häufig fällig gewordene Maklerprovision entfällt, erweist sich in der Praxis tückisch. So registrierte beispielsweise das Hamburger Datenanalyseunternehmen IMMO INFO für den Monat Juni einen Rückgang in der Zahl der Wohnungsinserate um ca. 14 Prozent, was in etwa 2.000 Objekten entspricht.[5]  Grund hierfür sei aus Sicht der Aigner Immobilien AG, dass Makler nun nicht mehr wie früher, eingehende Immobilienangebote direkt inserieren, sondern abwarten bis sie bestellt werden.[6] Sollte sich dieser Trend in Zukunft fortsetzen, ist das Resultat eine zunehmende Intransparenz des deutschen Wohnungsmarktes und somit eine scheinbare Verknappung des Wohnungsangebots. Darüber hinaus zeigt eine Ad-hoc Befragung durch die Immobilienplattform immowelt.de, dass Makler sich zunehmend an das Bestellerprinzip anpassen, indem sie die Provision beim Vermieter einholen. Bereits 66 Prozent der Vermieter übernehmen laut Schätzungen bereits die Bezahlung der Makler. In 34 Prozent der Fälle hingegen gehen die Vermieter dazu über, ihre Objekte selbst zu vermarkten, z. B. mittels einer unternehmenseigenen Vermietungsplattform .
Abzuwarten bleibt nun, ob Vermieter künftig die nun anfallenden Maklerkosten vermehrt auf die Miete umlegen.

Fazit

Zwar ist drei Monate nach der Einführung des Mietnovellierungsgesetzes vor allem in den Großstädten Hamburg und Berlin ein erster Effekt auf die Mieten spürbar, dennoch bleibt abzuwarten, wie sich die Mietpreisbremse in Zukunft auf den Wohnungsmarkt auswirkt. Insbesondere in Gebieten, in denen bis jetzt keine Veränderungen im Mietpreisangebot festzustellen waren, werden Langzeitstudien über Erfolg oder Misserfolg entscheiden. Ebenso ist unklar, inwiefern der Gesetzgeber Anpassungen an den bestehenden Reglungen vornehmen wird. Eines ist allerdings sicher: Wir halten Sie hierzu auf dem Laufenden!

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